何谓“正当理由”？业主能否仅以物业服务企业没有把小区扫干净或者没有定期剪除花园里的杂草作为拒交物业费用的理由？我们认为不妥。

法院认为，法规规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当的、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。 

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》并没有列举何谓“正当理由”，而是把对是否为符合“正当理由”的要求赋予了法官，由法官行使自由裁量权加以判断。由于社会生活是无法停滞的，它总是在流变，新情况、新问题层出不穷，因此，司法解释没有必要、也不可能对何谓“正当理由”进行穷尽列举，只有赋予法官自由裁量权，才能克服成文法本身的滞后性、保守性，防止司法解释面对新的社会现实却处于捉襟见肘的窘境。

二、哪些明显不是正当理由

1. 以无需接受相关物业服务为由拒交物业费用。只要物业服务合同是由业主委员会根据业主大会依法通过的决议签订，即对所有业主具有约束力， 业主不得以无需接受相关物业服务为由进行抗辩。

2. 以未享受物业服务企业已经提供的服务为由拒交物业费用。只要物业服务企业依照约定提供了相应服务，其便已经尽到了合同义务，就不存在违约行为，也不存在业主行使先履行抗辩权的空间。

3. 以并非合同当事人为由对物业服务合同提出抗辩。首先，对于前期物业，在业主与建设单位签订物业买卖合同的时候，会一并将前期物业服务合同认同，从这个意义上讲就是对合同的追认或者是对其效力的承认，所以前期物业合同对业主有约束力；其次，对于正式物业，具体物业服务合同是由业主大会下面的业主委员会代表业主签订的，这种业主委员会做的决定，按照我国《物权法》第七十八条的规定，对全体业主具有约束力。

三、对物业费纠纷的处理

1. 若物业服务企业不履行合同义务，致业主拒绝交费，业主行为属合理抗辩，此时根据物业企业服务质量状况，法院将驳回其要求业主交费之请求或适当减少业主应交的服务费。

2. 若物业服务企业未完整履行服务义务致业主以拒交物业服务费抗辩的，法院将要求物业服务企业继续履行义务，若物业服务企业不继续履行义务的，业主可以向法院请求物业服务企业承担违约责任，或者可以要求减少物业服务费用，或者返还多收的物业服务费用。

3. 若公共费用分摊不合理致部分业主拒绝交费，法院将按相关规定在合理确定各业主应摊费用基础上，确定其费用。如业主多支付了应摊费用，物业服务企业应予返还。

4. 若物业服务企业擅自巧立名目，扩大收费范围、提高收费标准、重复收费，业主因而拒交。对此，业主仅须按双方约定的标准及物价部门核定标准交付费用，法院对物业服务企业收费不合理部分，不予支持。同时，法院有可能建议政府价格监管机关对该企业的违规收费行为予以处罚。